Составление предварительного договора

Что есть предварительный договор

С юридической точки зрения, предварительный договор — это соглашение сторон заключить конкретную сделку в будущем (с отсрочкой исполнения на заранее определенных условиях). Таким образом можно заблаговременно договориться о продаже товаров, выполнении работ или оказании услуг.

Довольно часто конструкция предварительного договора используется в сфере недвижимости для отложенной покупки квартиры, частного дома, земельного участка, иногда — для аренды помещений. Это тот случай, когда стороны по какой-либо причине не готовый выйти на сделку прямо сейчас, но хотят получить определенные гарантии заключения договора в будущем.

Ситуации могут быть самые разные:

• у покупателя нет в наличии всей суммы для оплаты и нужно время на получение кредита;

• продавец не успел оформить документы на наследство или на объект строительства;

• одна из сторон сделки уезжает за границу на определенный срок и т. д.

Тогда стороны договариваются об условиях сделки, заключают предварительный договор и готовятся к исполнению обязательств в согласованные сроки.

Как работает предварительный договор

Как правило, стороны предварительный договора должны перейти к сделке, то есть заключить основной договор, в течение года. Однако в соглашении может быть установлен иной срок. Если до окончания указанного периода никто не предложит заключить основную сделку, то предварительный договор прекращает свое действие.

Одностороннее расторжение для предварительный договора не предусмотрено. Если другая сторона откажется от его исполнения, то ее можно заставить заключить основной договор через суд. Более того, в предварительный договоре можно предусмотреть на этот случай серьезные штрафные санкции.

Таким образом, заключение предварительного договора влечет реальные правовые последствия. Это принципиальное отличие предварительный договора от соглашения о намерениях, которое представляет собой задокументированный этап переговоров.

Как оформляется предварительный договор

Предварительный договор оформляется в письменном виде и подписывается сторонами. Но, если основная сделка требует заверения у нотариуса, то и предварительный договор необходимо нотариально заверить. Что касается государственной регистрации, то для предварительный договора она не требуется даже в том случае, когда основная сделка подлежит регистрации.

В тексте предварительный договора сторонам следует закрепить все достигнутые договоренности. Если раньше в предварительный договорах важно было отразить существенные условия сделки, то теперь достаточно согласовать только предмет, остальные условия в случае спора определит суд. Однако не следует настолько легкомысленно относиться к заключению договоров. Напротив, нужно максимально подробно описать все параметры будущей сделки, включая:

• цену и порядок оплаты;

• сроки подписания основного контракта;

• штрафные санкции за неисполнение обязательств и т. д.

Если стороны намерены включить в предварительный договор условие о задатке (авансе), необходимо использовать правильные формулировки, иначе есть риск переквалификации предварительный договора в основной договор с предварительной оплатой. На этот счет есть отдельные разъяснения Верховного суда (см. Постановление Пленума ВС РФ N49 от 25.12.18).