Договор аренды нежилого помещения

Ситуация: компании нужен склад для хранения производимой продукции. Свободных денежных средств на приобретение собственного помещения у нее нет, поэтому она обращается к предпринимателю, в собственности которого есть склад, с просьбой передать ей помещение в пользование.

Юридически отношения между сторонами оформляются с помощью договора аренды нежилого помещения (далее также договор аренды, ДАНЖ). Данный вид соглашения позволяет получить в пользование не только склад, но и любое иное нежилое помещение: офис, производственный цех, часть здания и т. д.

3 важных факта о договоре аренды нежилого помещения

Есть 3 нюанса, о которых должен знать каждый предприниматель, заключая договор аренды нежилой недвижимости.

1. ДАНЖ предполагает передачу помещения во временное пользование за плату, поэтому в договоре должны быть определены размер и/или способ определения размера арендных платежей.

2. Арендодателем может быть только собственник помещения, либо лицо, которому предоставлено это право на законных основаниях (на основании доверенности или договора). Этому моменту нужно уделить пристальное внимание. Очень часто мошенники («черные риелторы») сдают чужую коммерческую недвижимость в аренду по поддельным документам.

3. Договор аренды недвижимости заключается письменно. Если срок соглашения о передаче имущества в пользование превышает один год, то сделку нужно зарегистрировать в Росреестре.

Содержание договора аренды помещения нежилого назначения

Содержание ДАНЖ включает совокупность всех его условий. Существенными условиями договора являются его предмет и цена. Также в соглашении следует урегулировать:

• порядок пользования арендуемым имуществом;

• порядок передачи имущества;

• права и обязанности сторон;

• срок действия договорных отношений;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров.

Остановимся на отдельных разделах договора аренды и рассмотрим их более детально.

Предмет

Данное условие ДАНЖ нужно согласовать таким образом, чтобы на основании договора можно было точно идентифицировать нежилое помещение, по поводу которого состоялась сделка.

Обычно в договоре прописывают:

• адрес помещения;

• площадь;

• назначение помещения (арендатор должен будет использовать помещение в соответствии с его целевым назначением);

• на каком основании арендодатель распоряжается помещением (подтверждением прав может быть выписка из госреестра недвижимости, договор доверительного управления и др.);

• имеющиеся на объекте обременения.

Также при описании предмета ДАНЖ можно указать на недостатки, существующие в сдаваемом помещении (к примеру, не работает отопление). Такие детали помогут арендатору избежать возможных претензий по поводу порчи имущества, а арендодателю установить, какие недостатки были до передачи имущества в аренду, а какие появились после.

Арендные платежи

В ДАНЖ стороны должны определить размер или способ определения размера арендных платежей. Иначе сделка будет считаться незаключенной.

1. Партнеры по договору аренды могут предусмотреть любой удобный вариант определения цены. Например, периодичное внесение арендных платежей в фиксированном размере или наличие в арендной плате постоянной и переменной части (оплата за коммунальные платежи, интернет, охрану и др.).

2. Оплата может исчисляться в рублях или в иностранной валюте.

3. Способ и периодичность оплаты также устанавливается по усмотрению сторон.

4. В ДАНЖ можно включить условие о наличии страхового депозита в размере нескольких арендных плат на случай, если помещение пострадает по вине арендатора. Страховой депозит засчитывается в счет аренды за последние месяцы или возвращается арендатору в случае расторжения арендного соглашения.

Права и обязанности сторон

К этому разделу договора аренды нужно подойти с особым «трепетом». Именно он определяет:

• возможность и способы контроля арендодателя за исполнением условий соглашения (так, в ДАНЖ можно прописать, что арендодатель вправе приехать в любое время на объект с целью проверки без уведомления арендатора, а можно прописать, что он может реализовать это право только при условии заблаговременного уведомления арендатора);

• кто отвечает за проведение текущего и (или) капитального ремонта;

• кто оплачивает коммунальные платежи;

• может ли арендатор передать помещение в субаренду;

• кто и за чей счет устраняет ущерб в случае аварийной ситуации;

• может ли арендатор установить свою вывеску и рекламу;

• кто отвечает за содержание прилегающей территории и вывоз мусора и др.

Детальное урегулирование взаимоотношений сторон и четкое распределение обязанностей поможет избежать конфликтов в будущем.

Срок

ДАНЖ может быть заключен на конкретный период или на неопределённый срок. В последнем случае у каждой стороны есть право в любое время расторгнуть договор, предупредив контрагента о своем намерении за 3 месяца.

Важно! Напоминаем, что от срока договора зависит необходимость регистрации сделки в Росреестре.

Заключение

Мы рассказали об основных условиях договора аренды нежилого помещения. Но в этой сделке очень много правовых тонкостей. К примеру, заключая договор на срок до года, чтобы не регистрировать его в Росреестре, арендатору важно, чтобы в соглашении было прописано его право на преимущественное перезаключение ДАНЖ. Иначе возникает опасность отказа от возобновления договорных отношений со стороны арендодателя.

Чтобы не упустить ни один важный нюанс и обеспечить полноценную защиту собственных интересов, обращайтесь за правовой поддержкой к профессиональным юристам. Специалисты компании «Консалт-групп» помогут:

1. проверить объект на юридическую чистоту;

2. установить полномочия контрагента;

3. проанализировать имеющийся договор (выявить риски и предложить способы их минимизации или устранения);

4. составить договор аренды, максимально учитывающий интересы доверителя.