Предварительный договор купли-продажи

Не всегда желаемую сделку купли-продажи можно заключить здесь и сейчас. Чтобы не упускать возможность, участники отношений вправе заключить предварительный договор (далее также ПД). В таком соглашении стороны договариваются о предмете и условиях контракта, который они обязуются заключить по прошествии какого-то времени.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор представляет собой соглашение, в котором стороны выражают свое намерение заключить в будущем конкретную сделку. Если говорить об отношениях купли-продажи, это означает, что в ПД стороны договариваются, что через какое-то время продавец продаст конкретный товар, а покупатель его купит.

По предварительной договоренности переход права собственности и, соответственно, регистрация перехода прав на объект (если того требует законодательство) не происходят. Но у ПД есть реальные правовые последствия:

• можно прописать ответственность сторон за отказ от заключения основного договора в будущем (к примеру, написать, что задаток не возвращается либо лицо, отказавшееся от договора, обязано выплатить неустойку);

• можно понудить сторону, которая пошла на попятную, к заключению основного соглашения в судебном порядке.

Зачем заключать предварительный договор?

В законодательстве нет положений, которые обязывали бы стороны при намерении совершить сделку купли-продажи сначала заключать ПД. В большинстве случаев стороны отношений приходят к необходимости оформления ПД сами.

Организации и физлица обращаются к заключению ПД купли-продажи, когда основную сделку невозможно оформить здесь и сейчас, но они не хотят терять возможности сотрудничества. ПД — это гарантия того, что в будущем договоренность сторон о продаже товара будет реализована.

Например, часто ПД заключают при приобретении недвижимости в новом здании. У объекта строительства есть переходный период, когда он уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете, а, значит, отдельные помещения не являются объектами гражданских прав. В таком случае застройщик не может передать в собственность какие-либо помещения в указанном здании.

Также ПД заключают, когда необходимо временно отложить сделку, в силу разных обстоятельств:

• одна из сторон договора находится за границей;

• документы на объект утрачены и их нужно восстановить;

• нужно оформить права наследника, прежде чем продавать объект;

• покупатель не может снять деньги с депозита прямо сейчас, чтобы не терять проценты по вкладу, и др.

О чем нужно договориться в ПД?

В ПД стороны должны отразить:

• предмет будущей купли-продажи;

• намерение заключить основной контракт;

• те условия, которые сочтут необходимыми.

Справка. До 2015 года при заключении ПД нужно было отражать в нем все существенные условия будущей сделки. К примеру, при заключении ПД на продажу недвижимости участники должны были согласовывать не только предмет соглашения, но и его цену. Сейчас требование о согласовании существенных условий контракта относится только к основным договорам.

Часто стороны включат в ПД условия о расчетах, в частности, о внесении аванса или задатка. С этими положениями ПД главное не перестараться. Есть позиция ВАС РФ, в соответствии с которой суд может переквалифицировать ПД в основной, если значительная часть цены по договору купли-продажи уплачена покупателем в рамках ПД.

Как правило, в ПД, согласуют также следующие условия:

• ответственность сторон за неподписание основного контракта;

• срок, в течение которого должен быть заключен основной контракт (если участники сделки не согласовали срок, то он считается равным 12 месяцам).

Как оформить предварительный договор?

Особое внимание следует уделить форме ПД. ПД должен быть оформлен по правилам заключения основного договора. К примеру, купля-продажа между юрлицами оформляется письменно. Значит, и ПД должен быть оформлен письменно. Отчуждение доли требует нотариального удостоверения. Поэтому и предварительная договоренность о реализации доли должна быть заверена у нотариуса.

Несоблюдение требования к форме ПД влечет его ничтожность.

Важно! ПД не подлежит гос. регистрации, даже если основная сделка или переход прав по ней требует государственной регистрации. Об этом говорится в Обзоре практики, утв. Президиумом ВАС РФ в 2001 году.

Помощь юристов в оформлении предварительного договора

На практике встречается много ошибок при подписании ПД. Участники сделки:

• забывают о соблюдении формы;

• абстрактно согласуют предмет будущей сделки;

• путают задаток и аванс;

• уплачивают по ПД большую часть стоимости реализуемого товара;

• забывают согласовать важные условия, которые защитят их интересы в будущем (к примеру, цену будущей квартиры).

Такие «просчеты» могут привести к разным последствиям:

• признание договора ничтожным / незаключённым / основным;

• привлечение стороны к ответственности за отказ от заключения основного договора на невыгодных условиях, о которых она не догадывалась при подписании ПД;

• безнаказанное уклонение стороны от заключения основного контракта и др.

Чтобы избежать указанных проблем, рекомендуем обращаться за помощью к профессиональным юристам. Специалисты «Консалт-групп» разработают для доверителя соглашение, которое максимально защитит его интересы и упростит процесс подписания основной сделки купли-продажи в будущем.

Также юристы могут проанализировать на предмет рисков готовый контракт, предложенный контрагентом по сделке, либо дать развернутую консультацию по вопросу заключения ПД.