Составление договора субаренды недвижимости

Особенности субаренды

Юридически субаренда представляет собой переуступку арендатором прав на использование недвижимости новому лицу (арендатор становится арендодателем, субарендатор «занимает его место»).

Принципиальное отличие от аренды — для субаренды необходимо не только волеизъявление арендатора (его желание «поделиться» имуществом), но и прямое согласие собственника. Такое согласие должно быть оформлено документально. Лучше всего прописать это в тексте арендного договора, а не выдать согласие отдельным письмом (чтобы минимизировать риск оспаривания). Все довольно просто: нет согласия собственника — субаренда незаконна.

Если собственник не против, то пересдать другим лицам можно практически что угодно:

• жилые помещения (комната, квартира, частный дом);

• коммерческие объекты (офисы, склады, целые здания, сооружения и имущественные комплексы);

• земельные участки с постройками или без.

При этом пересдать можно как весь объект, так и его часть.

Отдельные правила установлены для субаренды земельных участков (можно передавать в субаренду участки с уведомлением собственника, если пользователем земли не будет субъект МСП).

Требования к оформлению субаренды

Содержание договора субаренды во многом повторяет содержание основного арендного соглашения, поскольку первоначальный арендатор может передать другому лицу лишь те правомочия, которыми сам обладает. Тем не менее у субарендного договора есть некоторые специфические особенности.

• В договоре необходимо зафиксировать, что имущество передается не собственником, а арендатором с указанием реквизитов арендного соглашения.

• Если в субаренду сдается не все имущество, а только его часть, необходимо максимально подробно и точно указать этот объект (координаты помещения и др. признаки).

• Использовать имущество можно только в тех целях, что указаны были в первоначальном арендном соглашении.

• Нельзя переложить на субарендатора ответственность за имущество и платежи перед собственником недвижимости (это прямая ответственность арендатора).

• Срок субаренды не может превышать срок основной аренды.

Во избежание проблем при досрочном прекращении аренды следует прописать в договоре гарантии для субарендатора. Например, что арендодатель обязуется перезаключить с ним договор на таких же финансовых условиях.

Обратите внимание, что все долгосрочные договоры аренды/субаренды необходимо регистрировать в Росреестре (срок от года и более).

Еще один формальный нюанс: если речь идет о жилой недвижимости, то необходимо заключать договор не субаренды, а поднайма. Данный договор составляется с учетом требований жилищного законодательства.

Учесть эти и другие юридические особенности помогут эксперты «Консалт-групп». Готовы предоставить юридическую поддержку любой стороне сделки. Разработаем проект договора с выгодными для вас условиями. Поможем минимизировать риски и согласовать текст договора с контрагентом.