Налоговые вычеты за квартиру

Какие вычеты предусмотрены за квартиру

Вычеты предусмотрены законом как за продажу, так и за приобретение жилья, в том числе в ипотеку. Различаются только лимиты вычетов и условия их предоставления.

Лимиты вычетов (все суммы в рублях).

• Приобретение жилья (квартира, комната, частный дом с участком) — 2 млн.
• Проценты в рамках ипотеки — 3 млн.
• Продажа жилья — 1 млн.

Обратите внимание, что вычеты — это суммы, на которые снижается база по НДФЛ, а не сам налог.

Реализация квартиры

При продаже собственной квартиры или ее части владелец получает доход, с которого он обязан перечислить налог в бюджет.

Налог можно не платить только в трех случаях:

1. превышение срока владения (по общему правилу — 5 лет, в особых случаях — 3 года);
2. сумма продажи в пределах вычета (1 млн);
3. продано единственное жилье и для семьи с двумя детьми куплено новое жилье.

Обратите внимание: если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости, то ФНС рассчитает налог от цены, указанной в кадастре с коэффициентом 0,7.

Допустим, вы продали квартиру за 5 млн, а ее кадастровая стоимость 10 млн. ФНС пересчитает налог с суммы 7 млн.

Если налог при продаже квартиры (ее части) нужно платить, то можно использовать вычет в сумме 1 миллион рублей. В некоторых случаях выгоднее отказаться от вычета и снизить базу по НДФЛ на расходы в связи с приобретением этого объекта. Все расходы потребуется документально подтвердить.

Например, если квартира продана за 30 млн, а куплена за 27 млн, то лучше применять при расчете НДФЛ расходы и заплатить налог с 3 млн (30 млн – 27 млн = 3 млн). Если использовать вычет, то налог придется платить с 29 млн (30 млн – 1 млн = 29 млн).

Приобретение жилья

Покупая комнату или целую квартиру, в том числе в ипотеку, можно легально снижать налоги и даже возвращать НДФЛ из бюджета.

Законом предоставляются следующие суммы вычетов:

• до 2 млн на человека — за приобретение одного или нескольких жилых объектов;
• до 3 млн — на % по ипотечному договору в отношении одного объекта.

Следует учитывать, что вычет по процентам заявляется только в отношении одного объекта. Поэтому, если планируется не одна ипотека, а несколько, лучше сразу определиться, с каким договором возможно получить наибольшую сумму. Если человек использует в качестве вычета по процентам хотя бы 10 тысяч, то он утратит право на данный вычет навсегда.

Указанные вычеты предоставляются однократно в пределах уплаченных сумм и утвержденных лимитов. Однако неиспользованный остаток полученного вычета можно перенести на иные периоды до его полного обнуления.

Если жилье оформляется супругами в совместную собственность, то муж и жена приобретают право на вычет в полном объеме, то есть по 2 млн на человека за покупку и по 3 млн за ипотечные проценты (но только при условии, что каждый из платит НДФЛ).

Например, стоимость квартиры 6 млн. Жена вправе получить вычет 2 млн и муж — тоже 2 млн. По ставке 13% каждый из них сможет вернуть по 260 тыс. (всего 520 тыс.). Если стоимость объекта менее 4 млн, то супруги вправе распределить вычеты любым способом. Допустим, стоимость объекта 3 млн, тогда жена оформляет вычет на 2 млн, муж — на 1 млн.

Данный вычет не предоставляется, если жилье куплено за счет субсидий (денег работодателя, средств бюджета или маткапитала) либо продавцом выступило взаимозависимое лицо (супруг, брат/сестра, отец/мать, сын/дочь).

Как воспользоваться вычетами

Вычет за приобретение жилья можно получить по итогам года в упрощенном или в общем порядке, а также в текущем году.

1. До окончания года. Вычет за покупку можно оформить только через своего работодателя. Для этого необходимо подать в ФНС соответствующее заявление, чтобы налоговая составила для работодателя уведомление.
2. По итогам года по упрощенной схеме. ФНС получит сведения о приобретении жилья от госорганов и банков и автоматически составит заявление для оформления вычетов, которое можно будет подписать в личном кабинете.
3. 3-НДФЛ. Если вычеты не предоставлены по упрощенной схеме, необходимо самостоятельно заявить о желании оформить вычет (подать в ИФНС заполненную декларацию).

О намерении использовать вычет на приобретение жилья можно заявить в любое время после регистрации собственности, даже если ипотечный кредит еще не погашен. 

Вычет по процентам можно получить не более суммы реально выплаченных процентов.

Например, жилье куплено в ипотеку в 2023 году за 10 млн, кредит не погашен. Можно сразу оформить вычет на 2 млн, а по процентам заявлять вычет по мере уплаты денег банку (сколько перечислили банку за год — столько и заявили).

Пенсионеры вправе оформить вычет дополнительно за 3 предшествующих года.