Имущественные вычеты по НДФЛ

Какие вычеты доступны

Данные вычеты можно разделить на 2 вида.

1. При покупке или постройке жилья — 2 млн*, по процентам в рамках ипотеки — 3 млн.
2. При продаже жилья — 1 млн, иного имущества — 250 тыс.

* Здесь и далее все суммы указаны в рублях.

Вычет — это не размер возвращаемого налога, а сумма, на которую допускается уменьшить налогооблагаемый доход гражданина.

Например, если продать дачный дом за 1,5 млн рублей, то можно уменьшить полученный доход на 1 млн и заплатить НДФЛ с суммы 500 тыс. (1,5 млн – 1 млн = 500 тыс.).

Вычеты при реализации имущества

НДФЛ необходимо платить со всей той суммы, которая получена от покупателя, если общий срок обладания имуществом составляет менее установленного предела (3 или 5 лет).

Например, при продаже долей в ООО налог можно не перечислять в бюджет, если стоимость доли меньше 50 млн рублей и срок владения от 5 лет.

Если сумма, вырученная от продажи, составит меньше лимитов по вычетам, то можно не декларировать доход и не подавать заявление на вычеты. Если получено больше, то можно использовать следующие вычеты:

• 1 млн — для частных домов, участков, квартир и комнат;
• 250 тыс. — для недвижимости со статусом «нежилая» (апартаменты, машино-места и пр.);
• 250 тыс. — для иных вещей (авто, доли ООО и пр.).

В некоторых ситуациях выгоднее отказаться от вычета и уменьшить доход на сумму реальных расходов на приобретение этого имущества. Нужно только все расходы документально подтвердить.

Например, квартира продана за 20 млн. Если использовать вычет, то доход можно уменьшить до 19 млн и с этой суммы заплатить НДФЛ. А можно снизить доход на расходы по покупке этой квартиры. Если жилье куплено за 19 млн, то налог нужно будет заплатить с суммы 1 млн (20 млн – 19 млн = 1 млн).

Обратите внимание, если цена продажи жилья окажется меньше кадастровой стоимости, то ФНС пересчитает налог с суммы, указанной в кадастре, с коэффициентом 0,7.

Например, дом продан по цене 2 млн, а его кадастровая стоимость 5 млн. ФНС будет считать налог с суммы 5 млн * 0,7.

Приобретение жилья (покупка, строительство)

Покупая себе жилье (это может быть частный дом с участком, квартира или комната), в том числе в ипотеку, можно экономить на налогах. Вычеты также предоставляются при постройке жилья.

Суммы вычетов:

• 2 млн рублей на приобретение имущества (вычет не привязан к конкретному объекту, может применяться к нескольким объектам);
• 3 млн — для ипотечных процентов (только для одного объекта).

Например, вычет можно оформить за покупку нескольких квартир в пределах лимита. Но по ипотечным процентам вычет можно применить только к одной ипотеке, при оформлении другого кредита неиспользованный остаток применять будет нельзя. Поэтому следует сразу решить, с какой ипотекой выгоднее использовать вычет по процентам.

Данный вычет разрешено получить всего один раз в жизни. Однако, если не использовать всю сумму вычета в одном периоде, можно на другой год перенести остаток, пока он не исчерпается.

Причем данный вычет могут использовать оба супруга, если жилье имеет статус совместной собственности (сумма вычета для каждого — в пределах лимита, так как лимит «привязан» не к объекту, а к человеку).

Вычет нельзя оформить, если жилье куплено:

• у взаимозависимого лица (отца/матери, мужа/жены, сына/дочери, брата/сестры);
• за счет средств бюджета, работодателя или маткапитала.

Вычет возможно оформить после покупки жилья в собственность в любой момент, но налог вернут только за текущий год и еще 3 года, предшествующих подаче заявления. За период до оформления жилья налог возвращают только пенсионерам, которые вправе получить вычет дополнительно за 3 года, предшествующих покупке квартиры.

Например, если жилье куплено в 2019 году, то в 2025 году возможно вернуть налог за 2022, 2023, 2024 годы по 3-НДФЛ и за текущий 2025 год через работодателя.

Пенсионер, вышедший на пенсию в 2019 году, вернет налог еще и за 2018, 2017 и 2016 годы. То есть он вправе вернуть НДФЛ, который уплатил до выхода на пенсию и оформления жилья.

Как оформить вычеты

Вычет на приобретение жилья можно оформить тремя способами.

1. По итогам года по упрощенной процедуре. ФНС получит данные от банков и других органов, заполнит заявление на вычет и уведомит налогоплательщика, которому останется только подписать заявление в личном кабинете.
2. По итогам года путем направления декларации с приложением подтверждающей документации.
3. До истечения года через работодателя. В Налоговую службу подается заявление с подтверждениями, а ФНС выдает для работодателя соответствующее уведомление.

Вычеты в связи с продажей имущества можно получить только по итогам года путем направления декларации.

Если НДФЛ уже заплачен, то сумма возврата не может быть больше зачисленной суммы в бюджет.