Сопровождение купли-продажи квартиры

В число собственников квартиры могут входить несовершеннолетние дети, например, если она была приобретена с использованием материнского капитала. Если продажа квартиры каким-либо образом нарушает их права, в дальнейшем это может послужить поводом для судебного разбирательства и возможного признания сделки недействительной. Если же несовершеннолетние дети зарегистрированы в приобретаемой квартире по месту жительства, при передаче прав собственности они должны выписаться добровольно, иначе выписать их из приобретенной квартиры будет чрезвычайно проблематично.

При приобретении квартиры, ранее приватизированной продающим ее собственником, существует риск появления членов его семьи, чьи права могли быть нарушены при приватизации. В таком случае они могут через суд потребовать признания сделки купли-продажи недействительной.

Если квартира была получена собственником в результате наследования, в дальнейшем возможно появление других наследников, по каким-то причинам не участвовавших в принятии наследства, в которое входила приобретаемая квартира, и тогда они могут через суд потребовать свою долю.

Частая смена собственников квартиры, даже среди родственников, может говорить о том, что квартира была приобретена нечестным путем и таким образом ее пытаются «отмыть» для продажи добросовестному покупателю, так как большое количество переходов прав собственности на квартиру затрудняет выяснение истории ее происхождения. Даже если квартира чиста, всегда существует риск, что при очередной передаче прав собственности были нарушены права кого-то и собственников, что в последствии может повлечь признание сделки недействительной.

Подписывать договор купли-продажи квартиры с доверенным лицом ее собственника может быть опасным ввиду того, что доверенность может оказаться недействительной, а значит сделку можно будет оспорить. Возможно, продавец действительно действует по доверенности от имени владельца квартиры, по каким-либо причинам (старость, тяжелая болезнь, нечто иное) неспособного осуществить сделку самостоятельно. Тем не менее, в таком случае необходимо проявить осторожность и ознакомиться с семейной ситуацией продавца, а также присмотреться к поведению его доверенного лица.

Причины для этого могут быть самые разнообразные, например, собственник зарабатывал на предоставлении фиктивной прописки другим гражданам (так называемая «резиновая квартира»), или регулярно прописывал в ней своих друзей или знакомы. Впоследствии, при переходе права собственности, они могут не выписаться из квартиры добровольно и придется делать это принудительно через суд. Если же в квартире прописаны несовершеннолетние дети, не выписавшиеся добровольно, выписать их можно будет только с разрешения органов опеки, а при отсутствии иных мест для проживания – и вовсе невозможно.

То, что владелец квартиры старается быстро ее продать, возможно даже по цене заметно ниже рыночной, может говорить о том, что квартира была приобретена им недобросовестным путем. Например, продавец - «черный риэлтор» и приобрел продаваемую квартиру путем обмана предыдущего собственника или оказания давления на него.