Регистрация договора аренды в ЕГРН

Порядок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

С 1 января 2017г. порядок регистрации прав на недвижимость будет регулироваться законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества Она осуществляется органом регистрации прав посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, который раньше назывался Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Главным нововведением закона является то, то теперь кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость будут сосредоточены в одном органе.

За государственную регистрацию взимается пошлина. Ее размер составляет:

• для физических лиц - 2 000 рублей;
• для организаций - 22 000 рублей;

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Для государственной регистрации договора аренды заявителем представляются следующие документы:

• заявление;
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
• договор аренды в 2-х экземплярах с приложениями;
• документ об оплате госпошлины (не обязательно);
• Если в аренду сдается часть объекта нежилого назначения – кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения) с указанием части, сдаваемой в аренду (оригинал и копия).
• Если предметом аренды является имущество государственных и муниципальных предприятий – согласие органа управления государственным или муниципальным имуществом на передачу имущества в аренду (оригинал и копия).
• Для юридических лиц дополнительно потребуются учредительные документы (оригинал или копия, заверенная нотариусом или руководителем юридического лица), а также документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени (оригинал или нотариально заверенная копия), в случае если ранее с участием данного юридического лица не осуществлялась государственная регистрация.
• Если сделка является крупной или в совершении которой имеется заинтересованность – необходимо решение соответствующего органа юридического лица об одобрении данной сделки.
• иные документы, предусмотренные законом.

Срок государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

В соответствии с новым порядком государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или нежилого помещения будет осуществляться в течение 5–ти рабочих дней. А при одновременной регистрации прав и постановке на кадастровый учет – 10 рабочих дней.

Основания отказа в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения

По основаниям, указанным в ст. 26 закона «О регистрации недвижимости» государственная регистрация может быть приостановлена, а в случае если данные нарушения не устранены в установленные срок, регистрирующий орган отказывает в регистрации договора аренды нежилого помещения. Одними из таких оснований являются:

• ничтожность или недействительность сделки;
• неполный комплект документов, их недостоверность, неверная форма документов,
• имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, в том числе по площади помещений.
• и другие основания.

Таким образом, перед сдачей заявления на государственную регистрацию договора аренды должен быть досконально проверен весь комплект прилагаемых документов не только по их перечню, но и по содержанию. А также сам договор аренды должен соответствовать предъявляемым на регистрацию документам. Наши специалисты подготовят полный комплект документов на государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения, проведут первичный анализ необходимых документов. В случае отсутствия каких-либо – помогут оформить. В случае расхождений в документах, например по площади, наличия самозастроя или незаконной перепланировки, которые также могут быть причинами отказа, - помогут их устранить.

Форма договора аренды нежилого помещения

Также следует учитывать, что договор аренды недвижимости должен быть не только верным по своему содержанию, но и по форме. Несоблюдение формы договора, установленной законом, влечет за собой признание договора незаключенным или недействительным, что означает отсутствие правовой защиты обоих сторон, но больше, как правило, арендатора, который априори является более слабой стороной по договору.

В соответствии со ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Те же правила, согласно сложившейся судебной практике, применяются и к договору аренды нежилого помещения, поскольку нежилое помещение является составной частью здания (сооружения).

Часто предприниматели предпочитают заключать договор аренды нежилых помещений на 11 месяцев с последующей пролонгацией на тот же срок. Такой договор или договор, заключенный на неопределенный срок, не требует государственной регистрации. Однако если вы намерены взять помещение на долгий срок, мы советуем вам все же пройти процедуру его государственной регистрации, а не пользоваться такой конструкцией условия договора о сроке, поскольку государственная регистрация будет служить гарантией ваших прав от недобросовестных действий другой стороны по договору, и это сведет к минимуму возможные риски.

Преимущества государственной регистрации договора аренды недвижимости

В хозяйственной практике договор аренды недвижимости является одним из самых распространенных. Предприниматель, не имея своего собственного помещения, берет его в аренду у другого владельца, чтобы создать на его основе кафе, ресторан, клуб дошкольного развития, спортивный клуб, салон красоты, парикмахерскую, магазин, склад, офис и многое другое. Без соответствующего помещения невозможно организовать многие виды предпринимательской деятельности. Арендатор заинтересован в помещении надлежащего качества по разумной цене, в долгосрочности и стабильности отношений с арендодателем. С другой стороны, арендодатель путем сдачи свободных помещений в аренду получает прибыль и заинтересован в том, чтобы арендные платежи вносились вовремя, а помещение использовалось по назначению без ущерба его качеству. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является основой в организации бизнеса. Поэтому очень важно правильно составить такой договор правильно не только с точки зрения закона, но и с точки зрения экономических интересов сторон. Грамотно составленный договор является залогом устойчивых взаимовыгодных отношений, а в случае спора – гарантией защиты прав и интересов сторон.

Специалисты нашей компании помогут вам составить договор аренды нежилого помещения (здания, сооружения, земли), учитывая все особенности каждой конкретной ситуации, а также осуществить его государственную регистрацию.