Online оплата
 

Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

Наша компания оказывает юридические услуги по спорам, вытекающим из договора аренды. Мы поможем арендодателю взыскать задолженность по арендным платежам, задолженность по оплате коммунальных услуг и прочих эксплуатационных расходов, которые обязан платить арендатор в связи с использованием имущества; поможем освободить нежилое помещение при прекращении или расторжении договора аренды, взыскать убытки за порчу или повреждение имущества, сданного в аренду. А также окажем услуги арендатору в случае неправомерного расторжения договора аренды, взыскания арендной платы и других платежей.

Решите проблемы сейчас — позвоните нам: +7 495 995-58-54

  • 1
    Шаг №1

    Звоните по номеру +7 (495) 995-58-54
    или оставляете заявку

  • 2
    Шаг №2

    Высылаете нам необходимые документы

  • 3
    Шаг №3

    Начинаем процедуру взыскания задолженности по договору аренды недвижимости!

    Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!
    Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня - консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО

Наши специалисты грамотно составят исковое заявление или отзыв на иск, подберут всю необходимую доказательственную базу, разработают обоснованную правовую позицию по делу, защитят интересы своих клиентов в суде и службе судебных приставов.

В современной рыночной экономике между хозяйствующими субъектами довольно распространены арендные отношения по поводу различных объектов недвижимости.

Аренда недвижимости создает условия для извлечения прибыли, являющейся главной целью предпринимательской деятельности, так и может являться самостоятельным видом деятельности. Участвовать в обороте могут всевозможные объекты недвижимости. Это и нежилые помещения (офисы, складские помещения, помещения в торговых центрах и пр.), отдельные здания, сооружения (магазины, гостиницы, склады, гаражи), земельные участки и прочие индустриальные и промышленные объекты.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору недвижимое имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, взаимным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (консенсуальным).

Взаимность договора, или как говорят юристы, его синаллагматический характер, заключается в том, что встречное исполнение обязательства одной стороной обусловлено исполнением обязательств другой стороной (ст.328 ГК РФ). Другими словами, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по передаче ему арендованного имущества.

В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Таким образом, обязанности арендатора вытекают из надлежащего исполнения обязанностей арендодателя. Если арендодатель не выполняет свои обязанности по договору, то наступают правовые последствия, предусмотренные ст.328 ГК РФ, т.е. арендатор вправе не исполнять свои встречные обязанности и потребовать возмещения убытков.

Рассмотрим права и обязанности сторон по договору аренды:

Обязанности арендодателя

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (ст. 611 ГК РФ).

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

2. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ст.616 ГК РФ).

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанности арендатора

1. Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (Статья 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ).

3. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором (ст.622 ГК РФ).

Наиболее распространенные споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей:
Невыплата, просрочка выплаты, выплата не в полном объеме арендной платы.
В практике нередки случаи, когда арендатор не оплачивает аренду, пишет гарантийные письма, обещая, что оплатит долг, а иногда даже просто бросает помещение с мебелью, убегает от арендодателя, не оплатив долга.

В данном случае наша юридическая компания поможет Вам обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку выплаты или процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ.

В ситуации же, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель также в судебном порядке вправе потребовать досрочного расторжения договора. При этом необходимо соблюдение обязательного претензионного порядка, установленного ст.619 ГК РФ, при несоблюдении которого арбитражный суд отказывает в рассмотрении иска.

В настоящее время сложилась обширная судебная практика по таким делам. Согласно статистике, арбитражные суды в большинстве случаев удовлетворяют требования арендодателя о взыскании арендной платы.

Например, Решением Арбитражного суда дело №А64-8016/2014 от 20 февраля 2015г. был удовлетворен иск о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате.

Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды недвижимого имущества. Срок аренды установлен договором с 01.02.2009 по 29.12.2012. В соответствии с актом приема-передачи арендуемого сооружения арендодатель сдал, а арендатор принял вышеуказанное сооружение.

Ответчик свои обязательства частично не исполнил. За ним образовалась задолженность по арендной плате за период с января 2014 г. по декабрь 2014г. Ответчик требования истца в досудебном порядке не исполнил. В связи с неисполнением принятых на себя обязательств ответчиком истец обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора, взыскании основного долга по договору и пени.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд нашел исковые требования обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Однако нередки и отказы в иске. Все зависит от правильной юридической квалификации сложившегося спора между сторонами договора аренды.

Например, Арбитражным судом Брянской области по делу № А09-12648/2014 от 20.02.2015 г. в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и неустойки по договору было отказано.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с исковым требованием к арендатору о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения и пени.

Как следует из материалов дела, между арендодателем и арендатором был подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору принадлежащую на праве собственности часть нежилого помещения общей площадью 254 кв.м.

Согласно пункту 4.3 договора в случае просрочки внесения арендных платежей, предусмотренных настоящим договором, арендодатель уплачивает в пользу арендодателя пени в размере 1% за каждый день просрочки от общей суммы арендной платы за месяц.

Соглашением сторон срок действия договора аренды был продлен до 10.06.2014.

Поскольку срок действия договора истек, а новый договор аренды между сторонами не был подписан арендодатель в адрес арендатора направил уведомления о необходимости освободить помещение в срок до 04.08.2014 и погасить сложившуюся задолженность.

Обстоятельств, связанных с возобновлением договора на неопределенный срок на тех же условиях, судом не установлено. Следовательно, договор аренды нежилого помещения от 10.08.2011 прекратил свое действие в связи с истечением срока 10.06.2014.

Вместе с тем, истец просит взыскать с ответчика сумму пени по договору аренды нежилого помещения от 10.08.2011 за период с 20.07.2014 по 16.10.2014.

Специальными нормами права, регулирующими арендные правоотношения, установлено, что с прекращением действия договора аренды арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества, а также возмещения убытков (статья 622 ГК РФ). Возможность взыскания договорной неустойки за период после прекращения договора аренды названной нормой права не предусмотрена.

Прекращение договора влечет последствия, аналогичные расторжению договора. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с ненадлежащим исполнением договора.

Неустойка, представляющая собой один из способов обеспечения обязательства и вид гражданско-правовой ответственности за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение, не подлежит взысканию в случае прекращения самого обязательства, так как в противном случае не может считаться соблюденной письменная форма соглашения о неустойке в порядке, предусмотренном статьей 330 ГК РФ.

Следовательно, как уже указывалось, после истечения срока договора кредитор вправе предъявить должнику требование об уплате договорной неустойки за просрочку внесения платежей лишь за период до дня истечения срока договора, так как в дальнейшем предусмотренное договором соглашение сторон о начислении пеней не действует.

Представляется, что в данном случае имела место быть неверная юридическая оценка соответствующих правоотношений, т.к. пытались взыскать арендную плату и неустойку по истечении срока действия договора. Такие ошибки влекут за собой потерю времени и дополнительные расходы, связанные с уплатой госпошлины и расходов на оплату услуг представителя. Поэтому советуем Вам обращаться только к грамотным специалистам.

2. Использование арендованного имущества не по назначению. Порча или повреждение имущества.

Также часто возникают случаи, когда арендатор разрушил или сильно повредил помещение, сданное ему в аренду.

Специалисты «Консалт-групп» помогут Вам взыскать с арендатора причиненные убытки в виде компенсации расходов на ремонт и восстановление имущества в прежнее состояние. В иске о возмещении убытков одновременно можно заявить требование о досрочном расторжении договора, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество.

Например, к случаям нарушения порядка пользования недвижимым имуществом можно отнести, самовольную перепланировку арендованных помещений.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось к другому обществу с ограниченной ответственностью с иском о расторжении договора аренды со ссылкой на нарушение ответчиком условий договора и ухудшение объекта аренды в виде несанкционированной надстройки 3-го этажа и перепланировки помещений подвала, 1-го и 2-го этажей, а также нарушение правил пожарной безопасности.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен. Суды исходили из того, что в нарушение условий договора работы по перепланировке помещений 1-го и 2-го этажей, углублению фундамента и надстройке 3-го этажа произведены ответчиком без согласования с истцом - собственником арендованного имущества.

Судом кассационной инстанции указанные выводы признаны соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона, в связи с чем принятые судебные акты оставлены без изменения.

Судом указано, что по условиям договора передаваемая в аренду площадь находится в состоянии, отвечающем требованиям к эксплуатируемым нежилым торговым площадям для оказания услуг и осуществления торговой деятельности, арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования помещений, в том числе инженерных систем, без согласия арендодателя.

В силу ст. ст. 450, 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или существенно ухудшает имущество.

Поскольку нарушение арендатором условий договора в части осуществления несогласованной с арендодателем перепланировки помещений, углублению фундамента и надстройке этажа, являются существенными, кроме того, договором предусмотрено, что такие нарушения являются основанием для его расторжения, удовлетворение иска признано судом кассационной инстанции законным.

(По материалам постановления ФАС МО от 27.10.05 № КГ-А40/10341-05-П по делу № А40-54923/03-13-310)

3. Неоплата коммунальных платежей и прочих эксплуатационных расходов.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. К таким расходам в частности относится оплата коммунальных услуг при аренде здания, нежилого помещения, охраной имущества, обязательным страхованием и т.п. То есть если в договоре аренды не сказано, что эти расходы входят в состав арендной платы, предполагается, что арендатор обязан платить их дополнительно к арендной плате, даже если в договоре не указывается порядок и размер такой оплаты.

На этот счет есть сложившаяся судебная практика. Так, незаключение или ненадлежащее заключение арендатором и арендодателем отдельного договора по оплате коммунальных и иных эксплуатационных расходов не является основанием для освобождения арендатора от оплаты данных расходов (дело №А24-1902/2010).

Учреждение обратилось в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью задолженности по коммунальным, эксплуатационным и административно-хозяйственным расходам и расходов по оплате госпошлины за получение выписки из ЕГРЮЛ в отношении ответчика.

Из материалов дела следует, что между органом по управлению государственным имуществом (арендодатель), учреждением (балансодержатель, истец) и обществом (арендатор, ответчик) заключен договор № 2265 аренды недвижимого имущества.

В соответствии с условиями договора балансодержатель с согласия арендодателя передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении №1 (выкопировке). Имущество передано арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с условиями договора балансодержатель и арендатор приняли на себя обязанности в пятидневный срок после подписания сторонами договора аренды заключить друг с другом договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и необходимых административно-хозяйственных услуг (далее - договор на оплату услуг) на срок аренды. При этом арендатор обязался оплачивать данные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг, а также нести расходы по содержанию арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Указанные расходы арендатора не включаются в установленную договором аренды сумму арендной платы.

В приложениях № 1 к договору № 2265 указаны расчеты земельного налога, расчеты хозяйственных расходов арендуемого помещения.

Между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды государственного имущества № 2265, согласно которому коммунальные, эксплуатационные, административно-хозяйственные расходы и земельный налог возмещаются арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца в размере согласно прилагаемого расчета услуг. Электроэнергия оплачивается по фактическим показаниям счетчика согласно действующим тарифам (пункт 4 дополнительного соглашения).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, поскольку дополнительное соглашение подписано от имени ответчика неуполномоченным лицом, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности по возмещению истцу расходов по содержанию арендованного имущества.

Отменяя указанное решение, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательской, так и не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Поскольку техническая и коммерческая эксплуатация помещений осуществляется арендатором, то связанные с ней расходы возлагаются на арендатора, если стороны в договоре не установили иное распределение расходов.

Так как договором не было предусмотрено иное, ответчик обязан нести расходы по содержанию арендуемых помещений. Исходя из указанных норм, а также условий договора от 01.06.2007 обязанность по оплате спорных сумм возникла у ответчика в момент передачи ему помещений в аренду, а не с момента подписания с балансодержателем отдельного договора на оплату коммунальных и иных расходов.

Незаключение или ненадлежащее заключение истцом и ответчиком отдельного договора по оплате коммунальных и иных эксплуатационных расходов не является основанием для освобождения ответчика от оплаты данных расходов.

Наша компания взыщет в судебном порядке расходы на содержание арендованного имущества, в том числе суммы на оплату коммунальных услуг и пр.

4. Невозврат имущества. Так называемые иски о выселении арендатора.

Споры о выселении арендатора возникают при прекращении договора аренды или досрочном его расторжении. В последнем случае арендодателем в суд заявляется два требования: о расторжении договора аренды и об освобождении нежилого помещения. Также зачастую, когда есть основания для подобных исков, сопутствующим является еще и задолженность по арендной плате. Тогда арендодателем заявляется еще и требование о взыскании задолженности по арендной плате. Например, Арбитражным судом Курганской области по делу № А34-4496/2012 от 02 июля 2013 года удовлетворил требования арендодателя об освобождении нежилого помещения и взыскании задолженности по арендной плате и пени.

Арендодатель обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к арендатору об обязании освободить муниципальное нежилое помещение о взыскании задолженности по арендной плате, пени.

27.01.2003 между Департаментом муниципального имущества и потребительского рынка города Кургана (арендодатель) и Курганской областной общественной организацией «Информационно-правозащитный центр»(арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора аренды истец (арендодатель) сдает, а ответчик (арендатор) принимает во временное арендное пользование за плату нежилое помещение, общей площадью 39 кв.м. для использования под офис.

Срок действия договора аренды устанавливается с 02.01.2003 по 31.12.2003(пункт 1.3 договора). Поскольку срок действия договора аренды менее года, то его государственная регистрация не требовалась.

Указанный объект передан истцом ответчику 02.01.2003 по акту приема-передачи нежилого помещения (здания, сооружения).

Истцом и ответчиком согласовано следующее условие о сроке действия договора аренды (пункт 7.4.1): если арендатор продолжает пользоваться арендуемым объектом после истечения действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за один месяц.

После истечения срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны истца. Следовательно, указанный договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса, пункт 7.4.1 договора аренды).

Письмом истец уведомил ответчика согласно договора аренды о расторжении договора в срок с 20.06.2012 и предложил освободить данное помещение и передать его по акту приема-передачи в срок до 20.07.2012. Данное письмо получено ответчиком 30.06.2012, что не оспаривается ответчиком в судебном заседании. Таким образом, истец выразил свою волю на отказ от договора аренды.

Поскольку ответчик объект аренды не освободил, арендованное помещение по акту приема-передачи не передал истцу, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исковые требования соответствуют действующему законодательству.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1 статьи 655 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных частью 1 настоящей статьи.

Поскольку договор аренды от 27.01.2003 был продлен на неопределенный срок, арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 7.4.1 договора мог в любое время отказаться от него, предупредив арендатора за один месяц.

Так как арендодатель направлял ответчику предупреждение о расторжении договора аренды, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются соблюденными. При этом в настоящем случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение Департамента отказаться от договора.

Поскольку до момента обращения Департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу поименованный в законе и договоре срок истек, у Департамента возникло право требовать принудительного выселения ответчика из вышеуказанного нежилого помещения.

Таким образом, мы видим, что в настоящее время сложилась весьма обширная практика по спорам, вытекающим из договора аренды. Решения арбитражных судов зависят от обстоятельств по делу, особенностей условий договора аренды в каждом конкретном случае, деловой переписки и других имеющих значение обстоятельств правоотношений сторон по договору. Каждый конкретный случай уникален и требует грамотной юридической квалификации, которая позволит правильно применить соответствующую норму закона к данной ситуации. Мы поможем Вам точно сформулировать соответствующие требования в арбитражный суд, сформировать доказательственную базу. Также мы представим Ваши интересы в суде и осуществим юридическое сопровождение исполнительного производства в службе судебных приставов.

Решите проблемы сейчас — позвоните нам: +7 495 995-58-54

  • 1
    Шаг №1

    Звоните по номеру +7 (495) 995-58-54
    или оставляете заявку

  • 2
    Шаг №2

    Высылаете нам необходимые документы

  • 3
    Шаг №3

    Начинаем процедуру взыскания задолженности по договору аренды недвижимости!

    Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут!
    Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня - консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО

Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости - очень полезная услуга. Добавьте эту страницу в избранное

Добавить в избранное